Договор Долевого Участия пример

Договор Долевого Участия пример.rar
Закачек 796
Средняя скорость 4802 Kb/s
Скачать

Договор Долевого Участия пример

Добавлено в закладки: 0

Договор долевого участия в строительстве хоть и является особым типом правового гражданского договора, в Гражданском Кодексе РФ нет норм контролирующих этот документ. Чтобы защитить права дольщиков от вероятности мошеннических действий от строительных организаций был принят Федеральный Закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

Долевое строительство – это тип строительства, при котором инвестиционные и строительные компании привлекают средства инвесторов (дольщиков) для возведения многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости.

По завершении строительства жильё в новостройке собственностью дольщиков становится.

Особенности договора

Оформление договора долевого участия в строительстве имеет много позитивных сторон, примеры приведем:

  • возможность выбрать любой вариант параметров и планировки помещения;
  • оплату доли возможно производить в рассрочку;
  • цена на первоначальном этапе строительства намного меньше, нежели на вторичном рынке.

Образец договора долевого участия является возмездным, консенсуальным, двусторонним договором.

Соответственно с пунктом 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ существенными условиями являются:

1. Срок передачи объекта застройщиком долевого строительства участнику. Этот срок указывается обычно, как конкретные календарные даты завершения и начала строительных работ, или в виде периода времени, который исчисляется неделями, днями, годами или месяцами, в пределах которого здание будет строиться.

2. Предмет договора. В договоре необходимо определить подлежащий передаче дольщику застройщиком конкретный объект долевого строительства. Объектом признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в объекте недвижимости, которое строится.

3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок интересы участника долевого строительства защищает в ситуации, которая выявлена ненадлежащего качества объекта долевого строительства в границах этого срока. Гарантийный срок договором устанавливается и не может составлять меньше пяти лет. Гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование, которое передается участникам долевого строительства, договором устанавливается и не может составлять меньше трех лет.

4. Цена договора, порядок и сроки ее уплаты. Цена договора определяет размер финансового обязательства перед застройщиком участника долевого строительства.

Когда в образце договора долевого участия не будет хотя бы одного из перечисленных выше условий, то он будет является незаключенным.

Договор долевого участия оформляется в письменной форме, подписанный и заполненный бланк подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (п.3 ст.4 ФЗ)

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит госрегистрации соответственно с ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства за дольщиком возможна лишь в ситуациях, когда условия договора долевого участия в строительстве.

Главными документами, которые дают право на госрегистрацию права собственности является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и другого объекта недвижимости и передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства. (статья 16 ФЗ № 214-ФЗ).

Стороны в типовом договоре долевого участия в строительстве – дольщик и застройщик.

Застройщиком может быть какое-либо юридическое лицо, вне зависимости от его правовой организационной формы, которая выполняет несколько условий (статья 2, 3 Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ):

  • имеет свидетельство о допуске на ведение работ (разрешение) на строительство объектов недвижимости;
  • имеет право собственности или субаренды (аренды) на земельный участок, на котором планируют вести строительство многоквартирных домов или других объектов недвижимости, кроме объектов производственного назначения.

Дольщиком может быть индивидуальный предприниматель или юридическое, физическое лицо, которые используют объект долевого участия исключительно для семейных, личных, домашних и других нужд, которые не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности.

Приобретение жилья требует существенных финансовых затрат и ответственности. Одним из вариантов покупки недвижимости выступает заключение договора долевого участия. Он позволяет покупателю приобрести объект по выгодной цене, а застройщику привлечь денежные средства для цели дальнейшего строительства.

Что представляет собой договор долевого участия в строительстве?

Между сторонами – участниками долевого строительства заключается соответствующий договор. Он включает в себя пункты, защищающие интересы обеих сторон и обеспечивающие максимальную безопасность сделки приобретения строящегося жилья. В качестве необходимых пунктов выделяются:

  • указание на предмет – существенное условие. Из текста договора должно быть понятно, о каком именно объекте идет речь. Для этого указывают точный адрес и другие характеристики квартиры;
  • срок сдачи объекта и передачи его в эксплуатацию. Согласно ФЗ от 30.12.2014 г. №214-ФЗ этот параметр обязательно включается в текст ДДУ;
  • цена сделки;
  • гарантия по сроку эксплуатации построенного объекта;
  • методы обеспечения того, что застройщик выполнит все обязательства перед второй стороной. Перечисленные условия являются обязательными и без их включения договор считается недействительным.

Кроме них в тест документа включают:

  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения;
  • правила действия сторон при возникновении чрезвычайных ситуаций;
  • правила действия при случайно гибели объекта и т.д.

Стороны вправе дополнять соглашения необходимыми пунктами в зависимости от необходимости. Однако включение существенных условий обязательно в полном объеме.

Чем лучше составлен договор, тем большие гарантии он дает сторонам. Если допущены ошибки и неточности, возможен срыв сделки или негативные юридические последствия для обеих сторон.

Регистрация договора и страхование

Важным этапом заключения такого соглашения является его страхование и регистрация. Эти процедуры выступают неотъемлемыми составляющими процесса, поэтому важно их соблюдение и правильное исполнение.

Кто страхует ДДУ?

Для наибольшей защиты от рисков, возникающих в процессе участия в долевом строительстве, проводится страхование договора. Проводится оно одним из доступных способов:

  • через страховую компанию. Обязательно наличие соответствующей лицензии на осуществление страховой деятельности;
  • банк. Если оформляется банковская гарантия, сделка тщательно проверяется кредитной организацией, Росреестром и т.д.;
  • общество страхования застройщиков. Существуют такие некоммерческие общества, которые занимаются решением подобных вопросов.

Процедура проводится обязательно и позволяет снизить риски в случае обмана застройщика, попадания в так называемый долгострой и т.д.

Регистрация договора в Росреестре

Договор долевого участия подлежит регистрации, для чего обязательно понадобится страховка. Кроме нее застройщику предстоит представить и иные документы (лицензию, строительный план, договор долевого участия и т.д.). Для проведения регистрации необходимо представить заявление в Росреетр, приложить требуемый пакет документов и оплатить госпошлину.

После проверки представленных бумаг, будет зарегистрировано заключенное соглашение. Если регистрирующим органом выносится отказ, должно быть представлено мотивированное объявление.

Как проверить регистрацию?

Если сторону соглашения волнует вопрос о том, действительно ли проведено страхование, необходимо действовать следующим образом:

  • личная явка в Росреестр и ознакомление с выпиской из ЕГРП. Этот документ содержит всю необходимую информацию об объекте недвижимости;
  • получение выписки через интернет.

Этого документа обычно достаточно, чтобы получить интересующие данные, которые правдиво ответят на поставленный вопрос.

Расторжение договора

Отдельным вариантом окончания действия соглашения является его расторжение. Нередко эта процедура несет в себе возникновение проблем для одной из сторон, и потому от правильной реализации зависит исход дела.

Как расторгнуть ДДУ и вернуть средства?

Чтобы расторгнуть договор долевого участия необходимо наличие определенных оснований.

Среди таковых выступают:

  • изменение проекта, ранее представленного застройщиком;
  • остановка или приостановление начатого строительства сверх установленных сроков;
  • изменение предназначения строящихся объектов и т.д.

Перечисленные и другие причины служат основанием для начала процедуры расторжения. Для этого ущемленной в правах стороне следует предложить застройщику расторжение на обоюдной основе. Если этого не удается сделать, то подается иск в суд с указанием причины и представлением доказательств.

Виды расторжения

Существует несколько видов расторжения соглашения:

  • по соглашению сторон. Такой вариант считается самым мирным. Он предполагает наличие согласия обеих сторон быстрое проведение процедуры расторжения;
  • в одностороннем порядке. Если в документе указаны пункты, позволяющие выполнить процедуру расторжения по решению только одной из сторон, то такая процедура состоится при наличии соответствующих оснований;
  • по решению суда. Такой вид применяется, когда одна из сторон не согласна с принятым решением и решает оспорить его.

В зависимости от вида процедура осуществляется по-разному и несет различные юридические последствия для всех участников.

Расторжение ДДУ с ипотекой

Сложностью и главным отличием такой процедуры прекращения действия договора является участие банка. Кредитная организация, выдавшая ипотечный заем участвует во всех вопросах, связанных с приобретаемым объектом. Именно поэтому при участии банка обязательно его согласие на расторжение договора. В обратном случае провести процесс невозможно.

Как рассчитать неустойку?

Главным правилом расчета размера взыскания неустойки выступает использование законодательно принятой формулы. Она заключается в соблюдении следующего порядка расчета: 1/300 ставки рефинансирования за каждый возникший день просрочки. Для расчета точной суммы необходимо умножить сумму договора на эту цифру (1/300 СР) и умножить на количество дней.

При составлении такого вида соглашения необходимо учесть множество нюансов. Чтобы включить правильные пункты, учесть все условия, важные для сторон, необходимо изучить образец документа. Его можно скачать и использовать при разработке собственного варианта договора, уместного в конкретной ситуации.

В итоге, договор долевого участия заключается между застройщиком и лицом, которое вносит свой вклад в строительство объекта с целью дальнейшего приобретения жилого помещения в нем. Существуют обязательные условия, которые следует указать в договоре. Кроме того, сторонам предстоит застраховать и зарегистрировать соглашение.

Потребность в получении жилья постоянно растёт, а вследствие падения доходов населения договор долевого участия – образец многовариантного выхода из положения в большинстве случаев. Есть особенности в исполнении такого вида договоров, но общая практика свидетельствует, что вариант приобретения квартиры через долевое строительство выгоден всем участникам сделки.

Помимо дольщика и застройщика, в исполнении договоров долевого строительства принимают участие банки и различные финансовые организации.

Договор о долевом строительстве: общее представление

Поскольку речь идёт о строительстве жилья, то договор долевого строительства — образец регулирования отношений сторон, в котором неизменным является только арендованный земельный участок для строительства и собственно возводимое строение.

Земельный участок недостаточно просто арендовать в установленном законом порядке, его нужно обеспечить соответствующей инженерной инфраструктурой.

Должны быть решены многочисленные вопросы:

  • инженерного характера;
  • экологического, климатического, санитарного профиля;
  • пожарная и строительная безопасность;
  • соответствие общему градостроительному плану и пр.

Застройщик и дольщик оговаривают указанные моменты заранее.

Возведение жилого строения – это не постройка культурного характера, и здесь важную роль играют потребительские качества. Недостаточно ориентироваться на подготовленность и доступность арендованной земли, важна транспортная и социально-бытовая инфраструктуры, наличие образовательных учреждений, наличие необходимых для жизни объектов.

В договоре ДДУ эти моменты не указываются, но они имеют существенное значение как для общей стоимости строительства, так и для выражения содержания норм самого договора.

В договоре косвенно имеет значение общий градостроительный план, соответствие проектной документации, разрешение на аренду земли, на строительство, процедура строительства, участие дольщиков в виде общих собраний, дополнительных затрат, процедуры ввода в эксплуатацию, приёмки, устранения дефектов и недостатков.

Строительство – это длительный и многоступенчатый процесс, в котором договорные отношения регулируют на начальной стадии – привлечение денег дольщиков для скорейшего завершения работ, а на завершающей стадии – привлечение внимания дольщиков к проверке и подписанию актов приёмки-передачи квартир.

Особенности обязательств сторон по договору долевого строительства

Застройщик принимает на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом. Фактически это означает исполнение множества смежных обязательств по множеству других договоров, что существенно в контексте возможной смены застройщика, без какого-либо существенного изменения заключённых договоров: договор долевого участия в строительстве – образец отношений, в которых важен дольщик в большей степени, чем собственно застройщик.

Случаи замены застройщика редки, но важен сам факт такого положения вещей. По ДДУ застройщик выполняет свои обязательства до тех пор, пока все дольщики не подпишут акты приёмки-передачи и не вступят в свои права по владению своими квартирами.

По сложившейся практике оформления сделок ДДУ включает в себя предмет отношений между сторонами:

  • застройщик – юридическое лицо;
  • участник (дольщик) – физическое лицо (гражданин)

а также цену договора, права и обязательства сторон, сроки и порядок выполнения юридически значимых действий.

В большинстве случаев застройщик предлагает свою унифицированную форму договора и дольщику приходится соглашаться с ней в полном объёме. Отказ или желание изменить предлагаемый образец договора долевого участия в строительстве означает «отказ» застройщика от требовательного и юридически подкованного дольщика.

Потребность в жилье столь велика, что даже, когда застройщик испытывает трудности с финансированием строительства или не смог продать все квартиры возводимого жилого дома в самом начале строительства, он не будет идти на поводу у дольщика. На основании того, что участие дольщика всегда будет не столь значительной частью общей схемы требуемых затрат по достижению конечного результата, чтобы можно было на неё рассчитывать в случае непредвиденных обстоятельств и в обычном положении вещей.

Содержание договора долевого строительства

Для участия в долевом строительстве нет необходимости знать о терминах и определениях ДДУ, о наличии разрешения на строительство, о законности выделения земельного участка и других обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Эти обстоятельства столь существенны, что факт их наличия не подвергается сомнению. Их отсутствие – повод для применения совершенно иных норм действующего законодательства.

Важнейшими положениями ДДУ являются:

  • данные сторон;
  • цена и порядок расчётов;
  • технические характеристики предмета договора;
  • права и обязательства сторон;
  • сроки, этапы, формы участия;
  • способы разрешения конфликтных ситуаций;
  • причины и порядок для судебного выяснения отношений.

Каждый застройщик по своему опыту и сложившейся практике формулирует вариант приемлемого ДДУ. Имеет значение город, регион строительства, региональное законодательство, особенности нормативной документации компетентных организаций в области экологии, санитарии, технической и пожарной безопасности.

Особенностью договора долевого строительства является требование его государственной регистрации. Считается, что договор заключён только с момента его госрегистрации.

Договор устанавливает срок сдачи жилого строения и сроки передачи жилых помещений дольщикам. Значение имеет процедура передачи квартир. Акт приёма-передачи жилого помещения «трансформирует» участие дольщика в реальное право владения недвижимостью в новостройке.

По своей сути, договор ДДУ – способ длительной (растянутой по времени) оплаты возможности получить в своё владение недвижимость.

При этом существенно для подавляющего большинства дольщиков:

  • гражданин получает в своё владение недвижимость;
  • обязанность платить на нём остаётся довольно продолжительное время;
  • недвижимость обременена обязательством владельца.

В некоторых случаях это не имеет никакого значения для положений договора долевого строительства, но при задержках оплаты и нарушении своих обязательств дольщик может рисковать остаться ни с чем.

По многим причинам застройщик включает в текст договора положение об авансе, о платежах после госрегистрации договора и отдельно разделяет платежи дольщика от платежей кредитных организаций, выдающих заём дольщику.

Участие кредитных организаций в ДДУ

Для участия в долевом строительстве в большинстве случаев недостаточно накоплений и зарплатных доходов гражданина. Как ни странно, это неосновная причина, по которой договор на долевое строительство часто напоминает «бланк ДДУ». В этом бланке от руки заполняются только определённые графы.

Вложения в недвижимость – очень интересная тема для банков и финансовых организаций. Это реально складывающий рынок строящегося жилья в его динамике, то есть до момента, когда возникает недвижимость как таковая.

Отношения по договору ДДУ сопровождаются кредитными отношениями. Не исключены варианты, когда кредиторы сами определяют застройщиков и обязывают граждан инициировать долевое строительство не в том доме или районе, котором дольщику выгодно.

Указание в договоре ДДУ на конкретную кредитную организацию не нарушает права дольщика в контексте законодательства, но ограничивает его свободу выбора и возможность распоряжения собственностью до момента, когда его обязательства по кредитным договорам будут исполнены в полном объёме.

Фактически кредитные организации превратились в заинтересованных участников рынка строящегося жилья, и манипулируют своими финансовыми возможностями, формируют план своих доходов на длительные периоды времени.

Реального отношения к ДДУ в контексте гражданина, желающего участвовать в долевом строительстве, не имеет.

Но всегда:

  • важен застройщик;
  • финансовое состояние застройщика;
  • рейтинг среди конкурентов, опыт строительства;
  • отношения с кредитными учреждениями.

Далеко не каждому дольщику доступна информация за пределами, установленными законом, но при любой возможности, получить дополнительные сведения, следует ею воспользоваться.

Договор ДДУ во многом формальная процедура, сопряжённая с кредитными обязательствами. Далеко не всегда имеет возможность манипулировать положениями договора, но всегда есть возможность правильно выбрать застройщика и кредитора, а также учесть множество смежных данных.

Дольщику важен результат – собственность на новую квартиру с минимально возможным количеством обременений и сроками погашения обязательств. Застройщик и кредитная организация преследуют свои цели. Относясь к договору на долевое участие в контексте собственных интересов, дольщик может с большей эффективностью получить желаемый результат.

Формальности, предусмотренные законодательством

В договора ДДУ практически не попадают положения, которые в области жилья не столько действуют, сколько не вызывают внимания.

и многие другие моменты являются естественным «приложением» к понятию жилья, находящегося в эксплуатации. Однако всегда есть ситуации, которые девелопер в обязательном порядке включает в форму долевого строительства.

Настоящий договор подлежит государственной регистрации – нейтральное положение договора, но для некоторых категорий граждан это может иметь серьёзные препятствия. Самый простой случай, когда судом гражданин, участник долевого договора, был признан виновным, затем оправдан, но арест на имущество сохранился. Тут не только купить, построить квартиру опасно, но даже оформить на себя автомобиль чревато невозможностью его продать.

Перепланировка. Естественная проблема для любого жилого помещения. Застройщик практически всегда включает такое же положение и дополняет эту идею запретом на проведение работ до подтверждения права собственности: регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Права собственности на объект – квартиру – возникают только после должного оформления акта приёмки-передачи. Этому документу предшествует процедура осмотра жилого помещения, составления перечня обнаруженных недоработок и дефектов. С этой точки зрения, участие дольщика по условиям договора либо при отсутствии действий с его стороны можно интерпретировать по-разному.

Некоторые положения договора дольщик вполне может использовать в удобном ему контексте. Если нельзя проводить перепланировку во время (в конце) строительства, есть больше аргументов обнаружить дефект или показать факт недобросовестного выполнения работ.

Изменения, касающиеся порядка оплаты, а они обычно в норме вещей можно использовать как запасной аргумент при приёмке (осмотре) квартиры. Обязательства сторон – незыблемое правило всех участников любого договора. Но если их в каком-то конкретном случае хотя бы одна сторона всё соблюдает исключительно точно, то этот случай вряд ли будет иметь отношение к договорам на строительство, особенно когда в них упоминается кредитная организация.

Достижение поставленной цели (в основании которой ДДУ) и получение заветной квартиры – это длительный процесс, но при соблюдении норм действующего законодательства, реально достижимый и эффективный.


Статьи по теме